Was es bei der Risiko-Einschätzung bei Immobilien-Investments zu beachten gibt

Angesichts des aktuell historisch niedrigen Zinsniveaus hat die Immobilie als interessante Kapitalanlage auch in Deutschland stark an Bedeutung gewonnen. Nicht zuletzt zeigt sich das auch am Markt der Crowdfinanzierungen. So nimmt neben der Start-up-Finanzierung vor allem das Immobilien-Crowdinvesting stark an Fahrt auf.

Chancen und Fallstricke von Immobilien-Investments

Sie bieten attraktive Renditen von meist vier bis acht Prozent. Die neuen Plattformen mit dem Fokus auf Immobilien können es durchaus mit anderen Immobilien-Investments aufnehmen. Für Investoren, die mit dieser Anlageform liebäugeln, ist es wichtig, das Risiko richtig einschätzen zu können. Denn jede Form von Immobilien-Investment bietet Chancen und Fallstricke.

Immobilien-Crowdinvesting

Bei Immobilienprojekten, die über Crowdinvesting-Plattformen wie zinsbaustein.de angeboten werden, wird keine Immobilie erworben, sondern der Bau eines Entwicklungsprojekts mitfinanziert. Nach Ende der Laufzeit – meist zwischen einem und drei Jahren – wird das Darlehen samt der jährlichen Zinszahlungen von meist vier bis acht Prozent zurückbezahlt. Dies geschieht über ein sogenanntes Mezzanine-Darlehen, das nachrangig ist und dem Darlehensgeber meist keine Sicherheiten in Form von Grundschulden, Sicherungsabtretungen oder Garantien gewährt.

Das mögliche Risiko lässt sich in der Regel gut einschätzen, wenn die Erfahrung und Bonität des Projektentwicklers sowie die der involvierten Partnerunternehmen begutachtet wurde. Dazu lassen sich qualitätsfokussierte Plattformen jegliche Vertragsunterlagen des Projektes sowie die Wirtschaftlichkeitsberechnung und den Business-Plan zur Einsicht geben. Darauf basierend entscheidet die Plattform, ob das Projekt Anlegern zur Investition angeboten werden kann. Wer darauf achtet, dass der Plattformanbieter seine Projekte nach diesen Kriterien auswählt, kann sein Chancen-Risiko-Profil gut steuern. Mit einer Diversifikation in unterschiedliche Projekte wird das Risiko zusätzlich gestreut und ein attraktiver Zinsgewinn in Aussicht gestellt. Ein möglicherweise niedrigerer Zins auf das Anlagekapital sollte dabei als Indikator für mehr Investitionssicherheit gewertet werden.

Immobilienaktien

Bei Immobilienaktien investiert man nicht in Immobilien selbst, sondern in Unternehmen der Immobilienbranche, denen in der Regel gewerbliche Objekte gehören. Als Aktionär erwirbt man sozusagen einen Anteil an diesen Unternehmen und profitiert, wenn es gut läuft, von den Wertsteigerungen dieser Unternehmen an der Börse. Die Wertentwicklung hängt hierbei von zwei wesentlichen Faktoren ab: Dem unternehmerischen Geschick des Managements und von der Entwicklung des Aktienmarkts. Investoren sollten sich die Frage stellen, ob an dem bereits sehr hoch bewerteten Aktienmarkt noch weitere Kurssteigerungen zu erwarten sind. Sollte es zu Kurseinbrüchen an den Börsen kommen, ist im schlechtesten Fall ein erheblicher Verlust des eingesetzten Kapitals möglich.

Immobilienfonds

Bei Immobilienfonds legen Anleger ihr Geld in Immobilien an, die die emittierende Fondsgesellschaft ankauft. Die Fondsgesellschaften wählen die Immobilienobjekte aus, verwalten sie und halten sie instand. Auf mittlere bis lange Sicht sind hier hohe Durchschnittsrenditen möglich. Anleger partizipieren an Zinszahlungen, Mieteinnahmen und an den Gewinnen, die aus Verkäufen oder Wertsteigerungen einzelner Objekte erzielt werden. Wer in Immobilienfonds investiert, sollte sich allerdings sicher sein, dass er das investierte Geld langfristig nicht benötigt. Auch das aktuelle Marktumfeld mit sehr hochpreisigen Immobilien kann Risiken bergen. Die Objekte, die in einer Hochpreisphase erworben werden, können in Zeiten sinkender Immobilienpreise Wertkorrekturen erfordern.

Immobilienkauf

Der direkte Kauf einer Immobilie gilt als besonders risikoarm. Bei Vermietung ermöglicht er konstante Mieteinnahmen und bei Eigennutzung gilt er als attraktive Altersvorsorge. Angesichts stark gestiegener Kaufpreise in vielen Regionen sind jedoch die möglichen Renditen durch Vermietung stark geschrumpft. Auch Kosten für Verwaltung, Instandhaltung und mögliche kostenintensive Investitionen mit Eigentümergemeinschaften oder Rechtsstreitigkeiten mit Mietern sollten als mögliche Nachteile bedacht werden.

Immobilien- bzw. Hypothekenanleihen

Immobilien- bzw. Hypothekenanleihen sind ebenfalls Wertpapiere. Sie sind durch Grundpfandrechte besichert. Anders als bei Immobilienaktien erhalten Anleger hier einen festgesetzten Zins. Das Eigenkapital des jeweiligen Immobilienunternehmens gehört dem Investor nicht. Das Immobilienprodukt ist eher für erfahrene Anleger geeignet, denn im Falle einer Insolvenz ist es nachrangig besichert, d.h. die übrigen Gläubiger werden zuerst bedient.

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Aussagen des Autors und des Interviewpartners geben nicht unbedingt die Meinung der Redaktion und des Verlags wieder.

Rainer Pillmayer

Rainer Pillmayer ist Geschäftsführer der digitalen Plattform für Immobilieninvestments zinsbaustein.de und war zuvor bei der DIC Asset AG im Vorstand. Das Online- Portal eröffnet einem breiten Spektrum von Anlegern Zugang zu Anlageklassen, die traditionell semi-institutionellen und institutionellen Investoren vorbehalten waren. Seit April 2016 ist zinsbaustein.de die erste TÜV-zertifizierte digitale Plattform für Immobilieninvestments in Deutschland

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